Nakup prve nepremičnine

Nakup prvega stanovanja ali hiše je razburljiv mejnik, ki pa prinaša tudi veliko novih obveznosti. Da bo pot do novega doma čim bolj preprosta in bivanje prijetno, smo pripravili pregled ključnih področij, na katere morate biti pozorni – od načrtovanja proračuna in pregleda nepremičnine do zavarovanja, selitve in prvih mesecev bivanja v novem domu. Praktični nasveti v nadaljevanju vam bodo pomagali, da se na vse skupaj dobro pripravite in se izognete najpogostejšim pastem.

Določitev proračuna in realna ocena stroškov

Nakup nepremičnine se začne pri finančnem načrtu. Najprej realno ocenite, koliko si sploh lahko privoščite. Pri tem upoštevajte ne le ceno stanovanja/hiše, temveč tudi vse dodatne stroške nakupa in vselitve. Ena najpogostejših napak je, da prvi kupci načrtujejo zgolj kupnino, prezrejo pa druge finančne obveznosti. V svoj proračun zato vključite čisto vse stroške – ne želite si neprijetnih presenečenj tik pred vselitvijo.

Kaj vse sodi v stroške nakupa prve nepremičnine? Poleg dogovorjene kupnine prištejte še:

• Davek na promet z nepremičninami (2 % od vrednosti, če nepremičnina ni novogradnja) oziroma DDV, če kupujete novogradnjo.

• Notarske storitve in morebitne odvetniške storitve pri pripravi kupoprodajne pogodbe.

• Nepremičninski posrednik – če posrednik zaračuna provizijo kupcu, boste plačali dogovorjeni odstotek (običajno okrog 2–4 % vrednosti nepremičnine).

• Stroški zemljiškoknjižnega vpisa lastninske pravice in drugi administrativni stroški (izpiski, upravne takse).

• Bančni stroški kredita, če ga najemate – sem spadajo strošek odobritve in zavarovanja kredita, cenitev nepremičnine ipd.

• Zavarovanje nepremičnine (glejte točko 4 spodaj).

• Selitev: stroški selitvenega servisa ali najema kombija, nakup škatel, morebitna skladiščenja pohištva.

• Prva oprema in vzdrževanje: nakup pohištva, naprav, prenova ali adaptacija (barvanje, menjava ključavnic, manjša popravila) ter začetni stroški vzdrževanja doma.

Ko vse to seštejete, lahko končni znesek krepko preseže oglaševano ceno nepremičnine. Priporočljivo je izdelati natančen načrt vseh stroškov in imeti pripravljeno finančno rezervo. Strokovnjaki svetujejo, da po nakupu ne ostanete čisto brez prihrankov – nekaj denarja imejte na strani za nujne primere, popravila ali če bi prišlo do izpada dohodkov. Prav tako naj vaše bodoče mesečne obveznosti (obrok kredita + stroški bivanja) ne presegajo varne ravni glede na dohodke. Uporabite lahko “pravilo 28%”, ki pravi, da naj mesečni obrok hipoteke ne presega ~28% vaše bruto plače – tako si ne boste nakopali prevelikega dolga. Če niste vešči finančnega načrtovanja, razmislite o posvetu s finančnim svetovalcem ali bančnim referentom, ki vam lahko pomaga oceniti kreditno sposobnost in skupne stroške. Vnaprejšnja finančna priprava vam bo dala jasne okvire in večjo samozavest pri pogajanjih.

Pregled pravnega in fizičnega stanja nepremičnine

Ko najdete potencialni dom, ne preskočite temeljitega preverjanja njegovega pravnega statusa in fizičnega stanja. To je ključno pri prvem nakupu, saj nimate izkušenj in lahko kakšno podrobnost spregledate. Pred podpisom pogodbe si vzemite čas za skrbni pregled:

Pravno stanje: Prvi korak je vpogled v zemljiško knjigo. Preverite, ali je prodajalec res pravi lastnik in ali je nepremičnina prosta vseh bremen. Iz zemljiškoknjižnega izpiska boste razbrali morebitne hipoteke (zastavne pravice bank) ali služnosti (npr. dostopne poti, ki vodijo prek zemljišča). Vsa bremena morajo biti urejena oz. bo v pogodbi določeno, da jih prodajalec odstrani pred prenosom lastništva. V poštev pride tudi vpogled v gradbeno dokumentacijo: za hiše preverite, ali imajo uporabno dovoljenje (legalnost objekta), pri stanovanjih pa ali so morda v postopku legalizacije kakšnih prizidkov itd. Prodajalec je dolžan kupcu pred sklenitvijo posla predložiti energetsko izkaznico objekta – ta dokument razkrije energetsko učinkovitost stavbe (razred od A do G) in okvirne stroške za ogrevanje. Preglejte izkaznico; če ima stavba slabo oceno (npr. razred E ali nižje), lahko pričakujete višje stroške ogrevanja in potrebne izboljšave izolacije.

Fizično stanje: Ne dovolite, da vas lep izgled prostora zavede, ne da bi pogledali “pod površje”. Pred dokončno odločitvijo temeljito preglejte nepremičnino – najbolje večkrat. Osredotočite se na ključne gradbene elemente in instalacije. Če nimate ustreznega znanja, s seboj pripeljite strokovnjaka (cenilca, gradbenika ali izkušenega obrtnika), ki bo opazil stvari, ki jih vi morda ne bi. Skupaj preverite:

• Inštalacije: električno napeljavo (stanje omarice, morebitne stare aluminijaste vodnike), vodovodne cevi (pritisk vode, znaki rjavenja ali puščanja), ogrevalni sistem (stanje peči, radiatorjev ali toplotne črpalke).

• Streho in izolacijo: posebej pri hiši ali mansardnem stanovanju. Oglejte si ostrešje, kritino in podstrešje – je kje zamakanje, manjkajoče strešnike, sledovi plesni?

• Stene in tla: ali so kje vidne razpoke (lahko nakazujejo na zamakanje ali strukturne premike), je opaziti vlago ali plesni v kotih, kleti, za omarami? Vonj po vlagi ali sveže prepleskane stene so lahko znak prikrivanja težav z vodo.

• Okna in vrata: se dobro zapirajo, tesnijo? Stara enoslojna okna bodo pomenila večje toplotne izgube.

• Splošno obrabo: v kakšnem stanju so talne obloge, kopalniška oprema, kuhinjski elementi? Če so pred menjavo, to vključite v finančni načrt.

Ne bo odveč, če na ogled prinesete seznam stvari za preverbo. Prvi vtis lahko vara, zato sistematično odkljukajte vse od naštetega. V praksi je zelo koristno, da gre z vami na ogled nekdo, ki ima izkušnje z gradbeništvom – ta bo lažje ocenil, koliko bo treba še vložiti v prenovo stanovanja. Trenutno so gradbeni in obrtniški posegi dragi, zato realistično ocenite, ali si morebitno prenovo lahko privoščite. Včasih je bolje izbrati nepremičnino v boljšem stanju, četudi je malo dražja, kot pa cenejšo, ki pa zahteva ogromno dodatnega denarja in dela.

Stanje stavbe in okolice: Če kupujete stanovanje v večstanovanjski stavbi, ne pozabite preveriti tudi širšega stanja stavbe. Pozanimajte se, kdaj je bila stavba nazadnje obnovljena (fasada, streha, dvigalo...) in ali so v načrtu kakšne večje investicije ali prenove. Pomembno je izvedeti, koliko sredstev je že zbranih v rezervnem skladu lastnikov in kakšni stroški še prihajajo. Na primer, če je predvidena obnova strehe čez 2 leti in v rezervnem skladu ni dovolj sredstev, lahko kmalu po nakupu pričakujete izredna plačila. Ta informacija vam pomaga oceniti morebitne dodatne finančne obveznosti po nakupu. Povprašajte upravnika ali prodajalca tudi o drugih stvareh: kako aktivna je stanovanjska skupnost, kakšni so mesečni stroški upravljanja, ali so bili v bloku kakšni resni problemi (zamakanja, spori med sosedi ipd.). Bolje je vedeti vnaprej.

Sklenitev pogodbe: Ko ste zadovoljni s pregledom, poskrbite še za pravno varnost posla. Pripravo kupoprodajne pogodbe prepustite strokovnjaku (odvetniku ali notarskemu pripravniku), ki bo vključil vse potrebne določbe. V pogodbi naj bodo jasno navedeni podatki o prodajalcu in kupcu, opis nepremičnine, kupnina in način plačila, datum primopredaje, izjava prodajalca o prostosti vseh bremen ter zemljiškoknjižno dovolilo, da se lahko vpišete kot lastnik. Šele ko je pogodba overjena pri notarju in so izpolnjeni vsi pogoji (plačilo kupnine, morebitna odstranitev bremen), je čas za vpis novega lastnika v zemljiško knjigo in prevzem ključev. Čestitamo – postali ste lastnik nepremičnine! Zdaj pa se delo pravzaprav šele začne ...

Lokacija: več kot le soseska

Staro nepremičninsko pravilo pravi, da so za vrednost najpomembnejše tri stvari: lokacija, lokacija in lokacija. Pri izbiri prve nepremičnine ne glejte le na urejenost stanovanja ali hiše, temveč temeljito raziščite tudi sosesko in širšo lokacijo, saj boste tam živeli vsak dan. Kaj vse upoštevati?

Infrastruktura in dostopnost: Preverite, kakšne so povezave z javnim prevozom (bližina avtobusne ali železniške postaje), kako daleč so trgovine, šole, vrtec, zdravstveni dom, pošta in druge vam pomembne ustanove. Če se vozite v službo, ocenite, koliko časa boste porabili v prometu in ali obstajajo prometni zamaški. Dostop z avtom in parkiranje sta lahko ključna, posebej v mestih – ali ima stanovanje lastno parkirno mesto, je okoli dovolj parkirišč, je potrebna dovolilnica? Dobro razvita infrastruktura in storitve v bližini bodo olajšale vaše življenje in tudi ohranjale vrednost nepremičnine na dolgi rok.

Karakter okolice: Lokacija ni le zemljevid in oddaljenosti – pomemben je tudi občutek, ki ga daje okolica. Pred nakupom se večkrat sprehodite po soseski, in to ob različnih urah in dnevih. Obiščite lokacijo zjutraj, zvečer, med tednom in čez vikend. Tako boste spoznali utrip okolice – kakšen je hrup (promet, bližnji lokali, industrija), kakšna je osvetlitev in varnost ponoči, kdo so sosedje. Morda je čez dan mirno, zvečer pa se v bližini zbirajo glasne družbe; ali pa je promet ob konicah nevzdržen. Bolje je to ugotoviti pred nakupom kot po njem. Pogovorite se z bodočimi sosedi, če je možno – lokalni prebivalci vam lahko zaupajo marsikatero praktično informacijo o soseski.

Prihodnji razvoj območja: Zelo pomembno je preveriti urbanistične načrte in možne spremembe, ki se na lokaciji obetajo. Kaj se lahko spremeni v naslednjih letih? Na občini ali spletu poglejte občinski prostorski načrt (OPN) za tisto območje. Tako boste izvedeli, ali je morda v načrtu nova cesta, obvoznica, industrijski obrat ali trgovski center v bližini, ali pa morda zelena površina pred vašim oknom ni zazidljiva. Primer iz prakse: nekdo je kupoval hišo, pa je šele kupec odkril, da je v prostorskem načrtu predvidena nova cesta prav preko te hiše – prodajalec tega ni omenil. Da se izognete takim presenečenjem, sami pobrskajte po prostorskih aktih ali se pozanimajte na oddelku za urbanizem. Prav tako preverite, ali so v okolici kakšna gradbišča ali investicije v teku – gradnja novega bloka čez cesto lahko pomeni leto ali dve hrupa in prahu, pa tudi drugačen razgled in večjo gnečo kasneje.

Vpliv lokacije na ceno in zavarovanje: Lokacija močno vpliva na vrednost nepremičnine – isti kvadratni meter je lahko v prestolnici vreden več kot dvakratnik cene nekje na obrobju. Tega se zavedajte pri pogajanjih: primerjajte cene podobnih nepremičnin v okolici, da boste vedeli, kaj je realna cena. Lokacija pa ne vpliva le na ceno, temveč tudi na stroške bivanja in zavarovanja. Če se nepremičnina nahaja na območju z več tveganji, bo to morda pomenilo dražje zavarovalne premije ali nujnost dodatnih zavarovanj. Na primer, hiša v poplavnem območju bo težje zavarovana – osnovno zavarovanje običajno ne krije poplav in ga je treba posebej doplačati. Podobno boste za starejšo hišo na potresno ogroženem območju razmislili o potresnem zavarovanju. Lokacija v centru mesta lahko pomeni višje tveganje za vlome, zato boste morda želeli vključiti tudi zavarovanje pred tatvino in vandalizmom. Po drugi strani pa dobra lokacija (urejena soseska, nizka stopnja kriminala, bližina gasilcev ipd.) pozitivno vpliva na vašo varnost in lahko pri nekaterih zavarovalnicah pomeni ugodnejše <pogoje. Skratka, premislite, kakšnim tveganjem je vaša nova lokacija izpostavljena in kako boste s preventivo ali zavarovanjem te tveganja obvladovali.

Zavarovanje nepremičnine: kdaj, kaj in zakaj?

Zavarovanje doma je pogosto pogoj, da vam banka sploh odobri hipotekarni kredit – a nikar ga ne dojemite kot nujno zlo, ki ga sklenete zgolj zaradi banke. Zavarovanje nepremičnine je v resnici vaš ključni varnostni mehanizem, ki vas ščiti pred finančno pogubo v primeru hujših nesreč. Predstavljajte si, da hišo zajame požar ali da neurje tako poškoduje stanovanje, da v njem ne morete več bivati; brez zavarovanja bi ostali brez strehe nad glavo in brez sredstev za novo domovanje. Zato ne odlašajte – nepremičnino je priporočljivo zavarovati takoj ob nakupu oziroma najkasneje pred vselitvijo, da ste od prvega dne kriti.

Zakaj sploh zavarovati? Kot rečeno, banka bo ob odobritvi stanovanjskega kredita zahtevala, da nepremičnino zavarujete v korist banke (t.i. vinkulacija police). S tem banka zavaruje svojo terjatev – če bi prišlo do škode (požar ipd.), se iz izplačila zavarovalnine poplača še neodplačani del kredita, preostanek pa prejmete vi. A tudi če kupujete brez kredita, je pametno skleniti zavarovanje; škodni dogodki ne razlikujejo med tistimi z in brez hipoteke. Naravne nesreče, požari, izlivi vode, vlomi – vse to se dogaja, žal. Letna premija za zavarovanje doma je neprimerljivo nižja od potencialne škode, ki bi jo tak dogodek povzročil, zato je zavarovanje osnovna zaščita vaše največje investicije.

Kaj zavarovati: Ob sklenitvi premoženjskega zavarovanja običajno ločimo zavarovanje nepremičnine (same zgradbe) in zavarovanje stanovanjske opreme (premičnin v njej). Osnovni paketi zavarovanja doma običajno krijejo škodo na nepremičnini zaradi temeljnih nevarnosti, kot so požar, strela, eksplozija, vihar, toča ipd. To pomeni, da zavarovanje krije konstrukcijo vašega doma – zidove, streho, vgrajene inštalacije, okna, vrata, talne obloge – če jih uniči požar ali druga krita nesreča. Stanovanjska oprema (pohištvo, aparati, oblačila, elektronika itd.) pa ni del nepremičnine in praviloma ni krita v osnovnem zavarovanju. Če želite zaščititi tudi svoje premično premoženje, morate skleniti zavarovanje opreme – to navadno pride v obliki razširjenega paketa ali dodatka k zavarovanju doma. Takšno kritje poskrbi, da vam v primeru požara, izliva vode ali ropa zavarovalnica povrne tudi uničeno oziroma ukradeno osebno lastnino (do dogovorjene vsote). Pri ocenitvi zavarovalne vsote za opremo ne glejte le vrednosti posameznih predmetov, ampak si zamislite najhujši scenarij – npr. požar, ki uniči vse – in koliko bi stal nakup vse nove opreme. Na podlagi tega se odločite za zavarovalno kritje.

Dodatna kritja: Osnovno zavarovanje lahko in morate prilagoditi vašim potrebam. Večina osnovnih polic ne vključuje nekaterih tveganj, ki pa so pomembna – ta je treba posebej dodati in doplačati. Sem spadajo na primer poplava, izliv vode (pok cevi ali zalitje prostora), potres, včasih tudi plazovi ali zemeljski udori. Prav tako osnovno zavarovanje tipično ne krije odgovornosti. Zavarovanje odgovornosti priporočamo vsakemu lastniku doma: ščiti vas, če bi kdo utrpel škodo v zvezi z vašo nepremičnino, za katero ste odgovorni. Denimo, če poštar zdrsne na neočiščeni poti in se poškoduje, ali če se z vašega balkona nekaj odtrga in pade na sosedov avto – pri tovrstnem zavarovanju bo škodo tretjim osebam krila zavarovalnica. K odgovornosti lahko dodate tudi pravno zaščito, da imate pokrite pravne stroške ob tožbah. Mnogi se odločajo še za asistenco na domu (hitra pomoč vodovodarja, ključavničarja ipd. v nujnih primerih) ter za nezgodno zavarovanje (za primere poškodb družinskih članov). Ponudniki ponujajo različne pakete – od osnovnih do “vse vključeno”. Pomislite, kateri riziki najbolj ogrožajo vaš dom (lokacija, starost in opremljenost nepremičnine, vrednost imetja) in izberite kritja glede na to. Če niste vešči, se posvetujte z zavarovalnim zastopnikom, ki vam lahko svetuje optimalen paket.

Kdaj skleniti in kdaj posodobiti zavarovanje: Kot rečeno, zavarovanje sklenite pred vselitvijo ali takoj ob njej. Kasneje pa ne pozabite polico ažurirati, če se vaša situacija spremeni. Vsaj enkrat na nekaj let preverite, ali zavarovalna vsota še ustreza vrednosti nepremičnine (cenitve se dvigujejo) in ali imate vključena vsa potrebna kritja. Po večji prenovi ali nadgradnji (npr. dozidavi, novi strehi, dragi opremi) ustrezno zvišajte zavarovalno kritje. Prav tako dodajte kritja, če se pojavijo nova tveganja – recimo, če spremenite ogrevanje na peč na pelete, preverite, da imate krit rizik dimniškega požara; ali če ugotovite, da območje poplavlja pogosteje, dodajte poplavno kritje. Zavarovalno polico vzemite v roke tudi po prvih nekaj mesecih bivanja, ko bolje spoznate dom – morda boste ugotovili, da potrebujete kakšno dodatno zavarovanje, ki ga prej niste predvideli. Bolje doplačati nekaj evrov na mesec, kot kasneje plačevati več tisoč evrov škode iz lastnega žepa.

Potrebujete zavarovanje nepremičnine ali pa imate dodatna vprašanja ? Preverite našo ponudbo zavarovanj in nas kontaktirajte. 

Selitev in urejanje novega doma

Ko uspešno opravite nakup, vas čaka selitev in administrativne ureditve povezane z novim domom. Dobra organizacija in pravočasna priprava vam bosta prihranili živce v tem napornem obdobju. Na kaj ne smete pozabiti pred vselitvijo in takoj po njej?

Ureditev komunalnih in drugih priključkov: Čim prej uredite prenos ali sklenitev pogodb z dobavitelji za vse osnovne storitve: elektrika, plin (če je), vodovod, kanalizacija, odvoz smeti, daljinsko ogrevanje (če je), komunala. Ob nakupu običajno prodajalec sporoči stanje števcev in odjavi svoje uporabništvo; vi pa morate skleniti nove pogodbe zase kot lastnika. Ne odlašajte – najbolje pred vselitvijo preverite pri vsakem dobavitelju, kaj potrebujete (navadno kupoprodajno pogodbo in svoj osebni dokument). Uredite tudi internet, telefon in TV – včasih traja nekaj tednov, da pride monter, zato naročite storitve pravočasno, da ne boste prve dni brez povezave.

Obveznosti v večstanovanjski stavbi: Če ste kupili stanovanje v bloku ali stolpnici, stopite v stik z upravnikom stavbe. Povejte, da ste novi lastnik, da vas vpišejo v evidenco za obračun stroškov (vzdrževanje, skupna elektrika, rezervni sklad itd.). Preverite, kdaj so zbori lastnikov in kje visijo obvestila, da boste obveščeni o dogajanju. Z upravnikom se dogovorite za prevzem ključev skupnih prostorov (vrata, klet, shramba, poštni nabiralnik) in pridobite hišni red ter pravila, ki veljajo v stavbi. Pozanimajte se tudi za zavarovanje stavbe: v večstanovanjskih blokih osnovno zavarovanje za celo stavbo običajno uredi upravnik. Kljub temu morate sami zavarovati svoje stanovanje in opremo. Priporočljivo je, da čim prej po vselitvi od upravnika pridobite vpogled v obstoječo zavarovalno polico za stavbo. Tako boste videli, kakšna kritja že obstajajo (npr. osnovno požarno za celo stavbo) in katera dodatna zavarovanja potrebujete zase (npr. stanovanjska oprema, odgovornost, potres ipd.). Če živite v hiši, teh skupnih zadev ni, morate pa sami poskrbeti za prijavo na odvoz smeti pri komunalnem podjetju in urediti nabiralnik.

Preusmeritev pošte in sprememba naslovov: Ne pozabite urediti preusmeritve pošte z vašega starega naslova na novega (na pošti lahko izpolnite obrazec za začasno preusmerjanje pošte). Priporočljivo je tudi, da posodobite naslov stalnega prebivališča v osebnem dokumentu in pri vseh pomembnih institucijah: delodajalec, banka, zavarovalnica, zdravstvena kartoteka, mobilni operater itd., da boste prejemali račune in obvestila na novem naslovu. Na nabiralnik namestite svoje ime, da vam bo poštar pravilno dostavljal pošiljke.

Organizacija selitve: Selitev je logistični izziv. Odločite se, ali boste najeli selitveni servis ali boste selili v lastni režiji. Če najemate selitveni servis, se pozanimajte vnaprej o cenah (dobite več ponudb) in preverite reference, da bodo vaši predmeti v dobrih rokah. Zelo pomembno je vprašati, ali ima podjetje zavarovanje za zaščito vašega premoženja med selitvijo in kaj le-to vključuje. Boljši selitveni servisi imajo zavarovano odgovornost, tako da vam povrnejo škodo, če bi med prenašanjem ali prevozom kaj uničili. Če zavarovanja nimajo, tveganje nosite vi – v tem primeru razmislite o dodatnem zavarovanju ali izberite raje drug servis. Če se selite sami, pazite na varnost (svoje in pohištva): priskrbite si dovolj močnih škatel, zaščitnih folij za lomljive stvari, in pomoč prijateljev pri težkem pohištvu. Večje kose pohištva pred prevozom razstavite, da jih lažje nesete in da se ne poškodujejo. Za dragocene in občutljive predmete (računalniki, televizorji, umetnine) si vnaprej pripravite primerne embalaže, vozite pa jih ločeno, da jih imate pod nadzorom. Dobra praksa je, da si pripravite “osnovni paket” za prvo noč v novem domu (oblačila, kozmetika, dokumenti, nekaj posode, posteljnina), ker verjetno vsega ne boste uspeli razpakirati takoj.

Zavarovanje med selitvijo: Ali ste vedeli, da mnoge zavarovalnice ponujajo kritje tudi za predmete med selitvijo? Preverite vašo polico domačega zavarovanja – nekatere krijejo škodo na imetju tudi, ko ni na domu (denimo, če vam med selitvijo kakšna stvar pade in se razbije ali jo kdo ukrade iz kombija). Če tega nimate, obstaja možnost sklenitve kratkoročnega zavarovanja selitvenih stvari. To je smiselno predvsem, če imate veliko dragocenosti, ki se prevažajo. V kolikor najamete selitveni servis, kot rečeno preverite, ali so vaše stvari zavarovane v njihovi režiji – nekatera podjetja ponujajo doplačilo za dodatno kritje selitvenega blaga. Bolje nekaj evrov več, kot da ostanete brez odškodnine za razbit dragocen kos.

Vrednejši predmeti in dodatna zavarovanja: Ko se vselite in opremite dom po svoje, premislite še o zaščiti posebej dragocenih predmetov. Standardna zavarovanja opreme imajo namreč lahko limite kritja za posamezne stvari (npr. za nakit, umetnine, zbirke). Če imate doma dragoceno umetniško sliko, starinsko pohištvo ali zbirko, jo lahko posebej vključite v polico in navedete njeno vrednost, ali pa sklenete ločeno samostojno zavarovanje za ta predmet. Tako boste zagotovili, da boste v primeru škode res dobili povrnjen polni znesek vrednosti. Poleg tega razmislite o podaljšanih jamstvih za novo elektroniko in naprave: zavarovanja hišnih aparatov (t.i. strojelomna kritja) krijejo popravila ali zamenjavo aparatov ob okvari po izteku garancije. Če ste recimo na novo kupili drago TV, računalnik, pralni stroj – taka kritja pokrijejo elektronske okvare ali mehanske poškodbe, ki niso posledica vaše malomarnosti. Nekaterim se to morda zdi nepotrebno, a prvi meseci v novem domu so čas, ko imate veliko novih stroškov; marsikdo bi težko kupil nov hladilnik takoj po tem, ko je plačal kupnino in opremo. Zato je vredno premisliti, katere dodatne varnostne mreže si lahko privoščite, da bo vaš novi dom kar najbolje zaščiten.
 

Prvi meseci bivanja – obdobje prilagajanja in odkrivanja

Končno ste vseljeni v svoj novi dom! Zdaj se začne povsem novo poglavje – spoznavanje doma v praksi. Prvi meseci bivanja so čas prilagajanja: navajate se na nov prostor, sosesko, rutine, hkrati pa šele zares odkrijete, kakšna je nepremičnina v vsakdanjem življenju. Tukaj je nekaj napotkov za to uvajalno obdobje:

Spremljajte stroške in porabo: Zelo koristno je že od začetka beležiti mesečne stroške za svoj novi dom. Primerjajte dejanske stroške s tistimi, ki ste jih predvidevali. Prve položnice za ogrevanje, elektriko, vodo, komunalo vam bodo pokazale, ali se hiša/stanovanje obnaša energetsko učinkovito. Če opazite, da so računi za ogrevanje občutno višji od pričakovanj, razmislite o ukrepih (npr. prilagoditev termostata, dodatna izolacija podstrešja, servis peči). Spremljajte tudi stroške v rezervnem skladu in upravnikove račune (če ste v bloku) – so vsi pričakovani in razumni? Če je kaj nejasno, vprašajte upravnika za pojasnila. Dobro je vzpostaviti domači proračun za vzdrževanje: vsak mesec dajte na stran nekaj evrov za prihajajoča popravila in investicije, kajti hiša prinaša stalne stroške (če ne drugega, bo čez čas treba prebeliti, obrezati drevesa, servisirati kurilno napravo ...). Prvi meseci so idealni za oblikovanje realne slike, koliko vas življenje v novem domu dejansko stane na mesec – da boste lahko dalje finančno načrtovali.

Spoznajte sosesko in sosede: Čeprav ste okolico že prej raziskali, se življenje tam zares začne šele, ko v njej bivate vsak dan. Bodite odprti – pozdravite sosede, morda se predstavite in izmenjajte kontakte (koristno v nujnih primerih, npr. če bi vam zalivalo stanovanje in vas ni doma). Sčasoma boste ugotovili, kako skupnost funkcionira: kdo rad poklepeta na hodniku, kdo ima domače živali, kdaj so običajno glasni (če sploh). Če se pojavijo manjše težave (npr. sosed glasno predvaja glasbo pozno zvečer), poskusite sprva reševati z prijaznim pogovorom – veliko lažje je vzpostaviti dober odnos od začetka kot pa reševati zaostrene spore kasneje. Prve mesece se tudi vi prilagajate – morda se boste morali navaditi na hrup z ulice ali na to, da sosed ob sobotah kosi trato ob 8h zjutraj. Z nekaj strpnosti in ustrezno komunikacijo je mogoče veliko doseči.

Ocenite zadovoljstvo z nepremičnino: Po nekaj mesecih bivanja se vprašajte, ali je nepremičnina takšna, kot ste si predstavljali. So kakšne stvari, ki vas motijo ali bi jih radi spremenili? Pogosto šele z uporabo prostora ugotovimo, da bi recimo drugačna razporeditev pohištva bila boljša, da pogrešamo kak dodaten vir svetlobe, ali da kakšna investicija postaja nujna (npr. klima naprava pred poletjem). Naredite seznam prioritetnih izboljšav in želja, ki so se pojavile med bivanjem. Ni treba vsega uresničiti takoj – to je vaš dom, urejali ga boste lahko postopoma vrsto let. Pomembno pa je, da prisluhnete svojim občutkom: če vas npr. zelo moti barva sten ali postavitev kuhinje, začnite razmišljati o prenovi, ko bo finančno izvedljivo. Prvi vtis pri ogledu je eno, življenje v prostoru pa lahko razkrije čisto druge plati, morda vas presenetljivo moti nekaj, čemur niste posvetili pozornosti (npr. pomanjkanje naravne svetlobe v kopalnici), ali pa ste prijetno presenečeni nad nečim, kar niste posebej cenili (recimo, kako lepo imate popoldansko sonce na balkonu). Vse to so normalna spoznanja v začetnem obdobju. Uporabite jih kot smernice, kako narediti dom še bolj udoben.

Uveljavljanje garancij in skritih napak: Če ste kupili novogradnjo, ne pozabite, da običajno velja garancija na gradnjo (pri nas 2 leti za skrite napake, 10 let za solidnost gradbe). Prve mesece pozorno spremljajte, ali se pojavljajo kakšne napake: pok zidu, zamakanje, neustrezno delovanje kakšne inštalacije. Vse sproti dokumentirajte in čim prej pisno javite prodajalcu oziroma izvajalcu, da se napaka odpravi v garancijskem roku. Če ste kupili starejšo nepremičnino, prav tako bodite pozorni – morebitne skrite napake (ki jih ob nakupu niste opazili, npr. občasno zamakanje kleti ob nalivih) lahko v prvih mesecih pridejo na plano. V skladu z obligacijskim zakonom lahko v določenem roku od odkritja napake zahtevate od prodajalca odpravo ali odškodnino, če dokažete, da je šlo za napako, ki jo je on poznal ali bi jo moral poznati. Zato ne oklevajte in se pravno posvetujte, če bi šlo za večjo prikrito težavo.

Pregled in prilagoditev zavarovanja: Omenili smo že pomen zavarovanja – prvi meseci so čas, ko lahko presodite, ali vaša obstoječa zavarovalna polica ustreza dejanskemu stanju in potrebam. Ko dobite občutek, kakšna je višina stroškov in kakšna tveganja so v praksi prisotna, premislite o dopolnitvah zavarovanja. Ste denimo kupili alarmni sistem ali protivlomna vrata? Sporočite to zavarovalnici – morda vam znižajo premijo. Ste medtem dokupili drago opremo (npr. vrhunski računalnik, električno kolo)? Preverite, ali skupna vsota opreme še pokriva te nove pridobitve, in po potrebi zvišajte zavarovalno vsoto. Če vas je v prvih mesecih prestrašil kak dogodek v bližini (npr. poplava v sosednji ulici ali vlom pri sosedu), razmislite, ali bi svoj paket razširili s kritjem teh nevarnosti. Zavarovanje je živa stvar – prilagajajte ga spremembam v vašem življenju in na nepremičnini. Morda boste po enem letu ugotovili, da neka kritja plačujete po nepotrebnem (če recimo nimate več določenega objekta, ki ste ga imeli zavarovanega) – odstranite ga in prihranite. Na drugi strani pa dodajte kritje, če spoznate novo tveganje. Na primer, če se izkaže, da je območje vetrovno in pogosto lomasti močan veter, preverite, ali vaša polica krije škodo zaradi viharja (večina osnovnih sicer krije vihar). V glavnem ne pozabite na svoj “varnostni načrt” tudi po vselitvi: dom in življenje se spreminjata, zato naj se ustrezno posodobi tudi vaša zaščita.

Želimo vam, da bi se v svojem novem domu počutili varno in udobno. S premišljeno pripravo in sprotnim urejanjem obveznosti bodo tudi morebitne težave lažje obvladljive. Naj bo vaš novi dom poln lepih trenutkov!